Il rendiconto di condominio o bilancio viene presentato a preventivo ed a consuntivo.
Come recitato dall’art. 1130 bis della legge 220/2012 esso contiene le entrate e le uscite ed ogni altro dato inerente la situazione patrimoniale condominiale, i fondi e le eventuali riserve esposti in modo tale da consentirne la verifica immediata. Esso è composto da un registro di contabilità, un riepilogo finanziario e da una nota esplicativa sintetica di gestione, con la relazione dei rapporti in corso e/o delle pendenze. Il quorum di approvazione è costituito dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti in millesimi almeno la metà del valore dell’edificio. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliare possono chiedere la visione dei giustificativi di spesa od estrarne copia a proprie spese di controllare cioè tutte le voci di spesa previste. Tutta la documentazione va conservata per 10 anni. I condominii con almeno dodici unità immobiliari possono nominare un consiglio di condominio con funzioni consultive e di controllo.
La convocazione dell’assemblea ordinaria per l’approvazione del bilancio deve essere effettuata a mezzo raccomandata a/r o a mezzo fax o a mezzo pec o a mano e deve pervenire a tutti gli aventi diritto almeno 5 giorni prima dell’assemblea stessa. A tale convocazione dovrebbe essere allegata una bozza del bilancio consuntivo con relativo riparto ed una bozza del bilancio preventivo con relativo riparto.
Il bilancio preventivo si presenta all’inizio del periodo di gestione e rappresenta una proiezione dei possibili costi che il condominio dovrà sostenere nell’annualità a venire, il criterio di stesura ha quindi un valore puramente approssimativo: sulla base dei trascorsi o di eventuali lavori futuri già deliberati l’amministratore farà una proiezione di costi sulla base dei quali verranno suddivise le rate da versare a carico dei condomini in base alle tabelle millesimali. Potranno pertanto esservi inclusi un fondo cassa, o delle voci generali da destinare poi in maniera più specifica.
Il bilancio consuntivo si presenta alla fine del periodo di gestione, più precisamente entro 180 giorni dalla fine del periodo considerato nel bilancio, e la mancata presentazione dello stesso entro i 180 giorni rappresenta grave irregolarità da parte dell’amministratore, e pertanto chiederne la revoca. Il rendiconto consuntivo rappresenta a posteriori il riepilogo delle attività economiche svolte nel periodo di gestione condominiale appena trascorso.
E’ necessario specificare che il periodo di gestione può non corrispondere all’anno solare. Il criterio di redazione del rendiconto annuale potranno comunque partire ad esempio dal 01/08/2016 al 31/07/2017 e indicare tutte le spese che il condominio ha sostenuto in quel lasso di tempo.
Bilancio consuntivo e preventivo vengono presentati per l’approvazione nel corso della stessa assemblea: viene approvato prima il consuntivo a chiusura dell’annualità trascorsa e successivamente il preventivo per l’annualità a venire con le voci di spesa previste.
L’approvazione del bilancio con riserva (in caso di carenze ad esempio documentali) è plausibile a condizione che le carenze vengano sanate in brevissimo tempo. L’approvazione dell’assemblea con le maggioranze previste è vincolante per i dissenzienti anche se ha luogo una contestazione dello stesso.
La mancata approvazione del bilancio preventivo e/o consuntivo comporta la revisione dello stesso da parte dell’amministratore, in altre parole l’organo preposto, cioè l’assemblea può non approvare un bilancio preventivo ad esempio se mancano le singole ripartizioni delle spese previste.
L’approvazione delle ripartizioni è importantissima poiché rappresenta il riconoscimento di un debito da parte dei singoli condomini, e in caso di insolvenza, con l’approvazione si può immediatamente promuovere un decreto ingiuntivo.
QUALE FORMA DEVE AVERE E COME DEVE ESSERE REDATTO UN RENDICONTO CONDOMINIALE
Ci sono diverse aziende (PIGC o altre) operanti nel settore dei condomini che hanno nei loro siti una sezione free, che permettono cioè di scaricare gratis il software per la gestione da uno a tre condomini.
Inoltre sui vari siti delle associazioni come ANACI o A.N.AMM.I. potrete prendere visione di svariati esempi o fac simile oltre che dei relativi riferimenti alla giurisprudenza ed al codice civile esso può essere realizzato in maniera molto semplice con un foglio excel (gratuito) nel quale vengano incolonnate attività e passività.
Non vengono previsti utili o perdite ma residui attivi o passivi di gestione. Nel caso di un residuo attivo si potrà deciderne la restituzione delle somme ai condomini oppure il suo utilizzo mediante la costituzione di un fondo che potrà avere anche dei vincoli di destinazione.
Il criterio che si consiglia di utilizzare per la preparazione di un bilancio è quello di competenza più corretto rispetto a quello di cassa sia per questioni previsionali che per questioni di eventuali passaggi di consegne.
In sostanza una voce di bilancio può essere inserita anche se non ha avuto luogo un uscita di cassa.
Ad esempio le spese per le pulizie delle parti comuni relative a dicembre 2015 potranno essere inserite nel bilancio consuntivo del 2015 anche se il pagamento della fattura all’impresa di pulizie verrà effettuato a gennaio 2016.
A fine anno verrà pertanto inserita nella situazione patrimoniale una posizione aperta che rappresenta un debito del condominio al 31/12/2015 nei confronti dell’impresa di pulizie.
Ovviamente il tutto dovrà essere accompagnato da una nota esplicativa, o relazione al bilancio che possa fornire le linee guida per leggere correttamente il rendiconto secondo i criteri che sono stati adottati per la redazione dello stesso.
Tutte le parti che compongono il bilancio andranno singolarmente approvate in assemblea, compresi i riparti.
Nel caso in cui il bilancio non sia attinente alla realtà per omissione involontaria, se ne può chiedere all’amministratore la revisione, nel caso in cui ci sia la approvazione di un bilancio falso con errate ripartizioni e/o errate imputazioni di spesa la delibera di approvazione è annullabile e và impugnata.
Ricordiamo per dovere di cronaca che ogni condominio dovrà avere il proprio conto corrente dove obbligatoriamente dovranno transitare tutte le somme sia in entrata che in uscita. Tale obbligo è sancito dall’art. 1130-bis, la mancata apertura dello stesso è una grave irregolarità e può comportare la revoca dell’amministratore.
