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Chi fa una perizia immobiliare? I professionisti a cui rivolgersi

Una perizia di stima immobiliare è un documento in cui si attesta il valore di mercato di un immobile in maniera oggettiva e parziale. Consiste quindi in una descrizione esaustiva dell’immobile, fondata sull’esame di una lunga serie di parametri.

Una perizia immobiliare può essere richiesta per motivi molto diversi, il più comune dei quali è quello relativo alla concessione di un mutuo da parte di una banca. Prima di approvare la richiesta di un mutuo, infatti, l’istituto erogante dovrà verificare che la cifra sia coerente con il valore effettivo dell’immobile.

Va detto che la procedura vale sia per gli immobili ultimati, che per quelli in costruzione o ristrutturazione. In tale circostanza, servirà per stabilire il valore ipotetico una volta terminati i lavori.

Per la banca che finanzia il mutuo, la perizia rappresenta una forma di garanzia di assoluto rilievo per due ragioni (in tal caso si parla di “perizia su mutuo”).

La prima è che, conoscendo il valore dell’immobile, si assicura che la cifra richiesta in prestito dall’acquirente serva a finanziarne per intero l’acquisto, e questo le consente di escludere che il cliente, grazie al denaro prestato, compia altre operazioni. Il secondo motivo consiste nella possibilità di tutelarsi nel caso in cui l’acquirente, a un certo punto, non sia più in grado di pagare le rate del prestito contratto. In questa circostanza, la banca potrà procedere all’esproprio di un bene di cui conosce l’esatto valore di mercato, condizione necessaria per procedere al pieno recupero del credito mancante.

Oltre a essere una garanzia per la banca, la perizia tutela anche i potenziali acquirenti, che possono richiedere un fido corrispondente al valore preciso dell’abitazione di cui desiderano entrare in possesso, realizzando così un buon affare.

Possono sussistere altre importanti ragioni per richiedere una valutazione tecnica, come nel caso di un immobiliare tramandato a più eredi. Grazie alla perizia, si potrà calcolare la quota di capitale da destinare a ciascun ereditario e altri aspetti che potranno essere utili per il rogito.

Nel caso di procedimenti giudiziari, la valutazione tecnica permette di definire con precisione l’entità economica di danni causati da terzi e i costi da affrontare per riparare, riqualificare o ristrutturare l’immobile che li ha subiti, e quindi di definire con chiarezza e oggettività l’importo del risarcimento dovuto. Infine, la perizia può essere richiesta prima della messa in vendita dell’immobile in un’asta giudiziaria, oppure prima della sua messa in vendita sul mercato, in modo da definire un prezzo che corrisponda al suo reale valore.

Per redarre un relazione tecnica accurata ed esaustiva, è necessario esaminare gli innumerevoli aspetti che concorrono alla determinazione del prezzo di una casa, e che comprendono sia parametri oggettivi che soggettivi.

Tra i primi rientrano l’ubicazione dell’edificio, la planimetria, le sue dimensioni, la qualità degli impianti, pertinenze come cantine, posti auto, box e terrazzi, accatastamento, anno di costruzione, presenza di ascensori, vani scala ed eventuale dotazioni di lusso come la piscina (che richiederà alcuni permessi specifici). In particolare la planimetria dovrà corrispondere a quanto effettivamente depositato presso il catasto, in modo da rilevare eventuali abusi edilizi o discrepanze nelle costruzioni.

In altri termini, verrà esaminata la corrispondenza fra quanto dichiarato ufficialmente e lo stato dell’immobile, controllando che non siano state realizzate modifiche sostanziali non comunicate ufficialmente attraverso una valutazione della planimetria depositata in origine presso gli uffici.

I secondi includono, invece, tutti quegli aspetti difficilmente misurabili in modo oggettivo, ma che sono fondamentali nel determinare il valore dell’immobile, come il suo stato di conservazione e l’andamento del mercato immobiliare, presente e futuro, nella zona di appartenenza.

Per verificare tutti questi aspetti, che assai difficilmente potrebbero essere determinati a distanza, le perizie estimative implicano una visita di persona da parte di un professionista che, dopo avere fissato un appuntamento presso l’immobile da valutare, effettuerà una serie di rilievi fotografici e prenderà eventualmente le misure di ciascun ambiente.

Per procedere alla stesura della valutazione tecnica, sarà necessario fornire al professionista incaricato tutta la documentazione necessaria, che può essere richiesta agli uffici competenti distribuiti sul territorio in cui è situata al proprietà. Sarà inoltre possibile farne richiesta al venditore, che è vincolato a fornirla in modo da agevolare la richiesta del fido.

Una volta raccolte tutte le informazioni, il perito procederà alla stesura di un documento estremamente dettagliato e che potrà risultare, pertanto, anche molto lungo.

Nel caso di una perizia su richiesta di un mutuo, i tempi di redazione e consegna non sono eccessivamente lunghi. Possono variare dai cinque ai dieci giorni, ma si accorciano se la banca o l’istituto finanziario fornisce al perito tutta la documentazione necessaria.

Chi può fare le perizie immobiliari?

Richiedere una perizia a un esperto è una mossa intelligente e lungimirante, anche quando il richiedente è l’acquirente. In tal caso si parla di pre-perizia immobiliare. Grazie ad essa, il privato ottiene una valutazione che anticipa quella della banca, che può aiutarlo a evitare intoppi e ridurre i periodi attesa, presentando alla banca, da subito, una richiesta di mutuo ragionevole.

La perizia di stima viene eseguita da un valutatore immobiliare certificato e abilitato alla professione di perito, iscritto a un albo o ordine professionale degli ingegneri, architetti, periti industriali, geometri, agronomi, oppure un semplice agente immobiliare, purché certificato. L’assenza di una certificazione con valore ufficiale rende la documentazione tecnica nulla ai fini legali.

Il perito immobiliare possiede tutte le competenze per condurre una perizia chiara, dettagliata e oggettiva; potrà essere un lavoratore autonomo oppure fare parte di camere di commercio, di agenzie di valutazione o di studi associati. Oggigiorno il valutatore certificato ha un ruolo di spicco nell’ambito immobiliare, che opera a pieno regime come libero professionista.

Fino a pochi anni fa, le banche assumevano direttamente i periti immobiliari, che ne diventavano dipendenti, ma con il tempo questa figura si è trasformata in quella di un professionista esterno, che interviene su volontà della banca (o di altri istituti, come ad esempio i tribunali) nel momento in cui si rende necessaria una valutazione immobiliare, oppure agisce su richiesta di alcune società che svolgono lo stesso lavoro per conto delle banche.

Rivolgendosi a un professionista, il richiedente non rischierà di incappare in brutte sorprese e potrà tutelarsi in maniera più efficace: per tutta la durata del suo lavoro, infatti, il perito è tenuto al rispetto di alcune regole fondamentali che riguardano la deontologia professionale, la serietà e la precisione nella stesura del documento finale.

Nel caso in cui un privato cerchi un professionista qualificato per una perizia di stima, può chiedere consigli alla sua agenzia immobiliare di fiducia, che può avvalersi del loro contributo per offrire un servizio migliore alla propria clientela.

Quali requisiti deve possedere un perito immobiliare

Calcolare il valore di un immobile è un lavoro delicato, che richiede un ampio bagaglio di conoscenze, chiarezza e professionalità. Per potersi fregiare del titolo di perito qualificato, quindi, un valutatore immobiliare deve possedere determinate conoscenze e competenze. L’Ente Italiano di Normazione (UNI) è un’associazione privata che il compito di emettere norme tecniche specifiche che influenzano l’esercizio della professione degli esperti.

La norma UNI 11558:2014 impone che il professionista segua un percorso di formazione indicizzato e indirizzato verso la professione, in modo da ottenere i requisiti fondamentali necessari per operare.

Di seguito sono elencati i principali requisiti di cui deve entrare in possesso grazie a un percorso di studi consono:

  • preparazione adeguata in materia economica
  • conoscenze di fiscalità immobiliare
  • basi finanziarie
  • competenza sul mercato immobiliare
  • conoscenza del sistema catastale
  • competenze di urbanistica
  • certificazione ambientale
  • conoscenze di statica e meccanica delle strutture
  • familiarità con l’efficienza energetica
  • comprovate conoscenze di estimo
  • almeno tre anni di esperienza nel settore immobiliare
  • almeno un diploma di istruzione di secondo grado
  • conoscenze nella redazione di un rapporto di valutazione
  • capacità di calcolo statistico

Oltre a padroneggiare questi elementi, il perito deve ottenere una specifica certificazione che ne attesti il livello professionale durante i sopralluoghi che compie presso gli immobili e nella redazione del documento finale dettagliato.

La certificazione si raggiunge con il superamento di un esame presso un ente riconosciuto e accreditato ISO/IEC 17024:2004, ossia la norma che stabilisce i requisiti per gli organismi che operano nella certificazione delle persone a fronte di requisiti specifici. La preparazione necessaria a superare la prova può essere ottenuta sia in maniera tradizionale, in presenza in aula, che online, attraverso decine di scuole digitali che offrono corsi da almeno trenta ore sul tema delicato della valutazione immobiliare.

Un buon perito, oltre a una solida preparazione, deve essere costantemente aggiornato sull’andamento del mercato immobiliare, per poter esprimere valutazioni realistiche e oggettive. Deve possedere un bagaglio di esperienza che gli permetta di esprimere una valutazione autonoma e al di fuori del processo di decisione dell’istituto di credito che ne richiede le prestazioni. Infine, deve agire secondo principi di correttezza, responsabilità, lealtà e moralità.